Imóveis irregulares no Brasil constituem um problema histórico, advindos de situações provenientes de invasão; loteamentos sem observância da Lei; construções sem projeto aprovado pela Prefeitura e vendas realizadas de forma ilegal, sem documentação. O ideal é sempre contar com a análise de um especialista em documentação imobiliária antes de realizar a compra e venda de imóveis.
1. É possível, previamente, saber se um terreno está em situação regular?
Sim. Como primeiro passo, no município de São Paulo é possível obter o histórico do terreno pelo site da prefeitura, na página destacada para o CEDI (Cadastro de Edificações) – https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/licenciamento/servicos/index.php?p=6584-. Lá, além do histórico, é possível ter acessos às certificações de regularidade e às notificações de irregularidades.
2. Quais os cuidados básicos que devem ser tomados na compra e venda de imóveis?
Existe uma regra principal: conhecer a idoneidade do proprietário/vendedor, bem como o histórico do imóvel, ou seja, a origem do terreno, quais foram os vendedores e compradores anteriores. Essas informações estão disponíveis na matrícula atualizada, que se obtém no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) , no qual o imóvel está registrado.
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3. Quais as consequências da aquisição um imóvel irregular?
São muitas as consequências, porque muitas também são as irregularidades, construção em um terreno/loteamento que pertence a uma área de proteção ambiental, uma construção sem alvará, a ampliação sem informar a prefeitura, a casa que não consta no cartório, a venda realizada sem averbação na matrícula etc. E com isso, vem as consequências, das quais destaco as cinco principais: Multas e Embargos, Dificuldade de Venda, Dificuldade para Liberação de Alvará de Funcionamento, IPTU pode ser mais caro e Dificulta o inventário.
4. Venda de imóvel em situação irregular, sem o conhecimento do comprador acerca da irregularidade, pode gerar dano moral?
Sim, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente, é possível. Recentemente, tivemos um julgado muito relevante que abordou as questões de irregularidades voltadas para loteamento. O julgado tratou de uma imobiliária que vendia terrenos com a informação de que o loteamento foi autorizado pelo poder público, quando na verdade não havia qualquer autorização. Com a falsa informação, induziram consumidores a adquirir bens em situação irregular, o que restou evidenciado a prática de ofensa à coletividade, ao passo que os lotes eram vendidos com base em uma informação de falsa regularidade. A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, adotou esse entendimento ao condenar uma empresa da cidade de Betim, em Minas Gerais, ao pagamento de R$ 30 mil a título de indenização pelos prejuízos causados aos consumidores. O entendimento é de que a imobiliária incorreu na prática de publicidade enganosa, pois os compradores adquiriram os lotes no condomínio por acreditar que loteamento estaria em situação regular, no entanto, após a compra descobriram que o loteamento não havia sido aprovado pela prefeitura, o que impossibilitou o registro da propriedade.
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