Ao criar o Sistema Eletrônico de Registros Públicos, por meio da Medida Provisória 1.085/2021, o Governo Federal também introduziu no artigo 10 alterações na Lei 4591/64 relativas ao registro das incorporações imobiliárias.
1. Que alterações a MP estabeleceu para as incorporações imobiliárias?
A MP altera a Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias traz uma série de inovações, inclusive, no caso de a incorporadora não conseguir concluir o empreendimento imobiliário, a Lei facilita os procedimentos de retomada das obras ou liquidação do patrimônio. Também muda regras de contratação entre incorporadora e adquirentes.
2. A MP extingue o patrimônio de afetação?
A Medida Provisória promove alteração nas unidades que se mantiverem no estoque da incorporadora. Segundo o § 2º, art.31-E: “a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas”.
Ou seja, uma vez cumprida a obrigação do incorporador junto à instituição financeira, tem-se a extinção automática do património de afetação em relação à respectiva unidade ou unidades.
3. Como será realizado o cancelamento pela incorporadora?
Acaso não atinja o limite mínimo de vendas, a incorporadora subordinada ao patrimônio de afetação deve apresentar-se ao cartório e especificar, de forma objetiva, as razões do cancelamento juntamente com os recibos de recebimento da devolução dos adquirentes. Pela legislação, o empreendimento que não atinge número mínimo de vendas de unidades autônomas em até 180 dias do registro do memorial da incorporação, pode, mediante a comunicação, devolver aos adquirentes os valores pagos.
4. A MP dispensa atestado de idoneidade financeira para a incorporadora?
Sim, essa é uma mudança importante, prevista na Lei 4.591/64 e que constitui um excesso de burocracia. Geralmente, as incorporadoras promovem a incorporação via sociedade de propósito específico (SPE), sem conta bancária aberta no registro da incorporação. Não será mais exigível a apresentação desse atestado pela instituição financeira para registrar o Memorial de Incorporação.
5. O que vem a ser a concretização da incorporação?
A concretização da incorporação, conforme estabelecida na MP, ocorre quando a incorporação imobiliária se efetiva com a venda ou oneração da unidade, financiamento para construção ou início da obra, sendo que no prazo de 180 dias do registro do empreendimento, os documentos vencidos, geralmente certidões tributárias e da situação jurídica (descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus, restrições etc.), terão de ser renovados.
